Como ya expusimos en el artículo anterior, el Contrato de Compraventa se encuentra regulado en los arts. 1445 – 1537 del Código Civil. En este nueva entrada del blog de INUR Abogados continuamos hablando de este tipo de contrato, haciendo mención a las gestiones previas a la compraventa y los tipos de contrato de compraventa que existen.
Gestiones previas a la compraventa
Antes de formalizar una operación de compraventa inmobiliaria resulta aconsejable que comprador y vendedor realicen una serie de gestiones de comprobación, entre las que destacamos las siguientes:
a) Gestiones por parte del comprador
- Visita e inspección del inmueble, con objeto de verificar su estado de conservación, destino actual, superficie real, posesión, etc.
- Registro de la Propiedad. Solicitar nota simple para verificar la titularidad del inmueble y la existencia de cargas, gravámenes o afecciones.
- Catastro. Solicitar al vendedor que facilite un certificado catastral para comprobar la correspondencia existente con la información obrante en el Registro de la Propiedad (titularidad, superficie, etc.).
- Ayuntamiento. En caso de solares o parcelas no edificadas, solicitar información o cédula urbanística, para conocer las condiciones establecidas en el planeamiento municipal correspondiente.
- Gastos e Impuestos. Solicitar al vendedor copia de los últimos recibos de IBI. También de los suministros (luz, agua, etc.), así como, en su caso, de un certificado del estado de las deudas con la Comunidad de Propietarios expedido por su Administrador. Asimismo, es conveniente calcular el importe de gastos e impuestos relacionados con la operación de compraventa.
- Certificado de eficiencia energética. Solicitarlo, pues resulta obligatorio entregarlo en cualquier tipo de una operación de compraventa o de alquiler de viviendas, oficinas o locales.
- Libro del edificio. Solicitarlo al vendedor si el edificio se construyó con posterioridad a la entrada en vigor de la LOE. La obligación de entrega viene establecida en el art. 16 de la LOE.
b) Gestiones por parte del vendedor
- Prevención Blanqueo de Capitales. El art. 2.1 l) de la Ley 10/2010 identifica, entre otros, como sujetos obligados a promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles. Los sujetos mencionados deben prestar especial atención en la identificación de posibles compradores, así como el origen de los fondos que usaran en la compraventa, pues de lo contrario pueden incurrir en sanciones administrativas.
- Impuestos y Gastos. Resulta aconsejable calcular gastos e impuestos derivados de la operación de compraventa.
Contratos preparatorios de la compraventa
Por otro lado, las negociaciones que se producen entre las partes pueden derivar en la firma de algunos de los siguientes contratos preparatorios de la compraventa:
a) Contrato de arras
Es habitual que, previamente a la formalización de la compraventa, las partes firmen un contrato de arras, en virtud del cual el comprador anticipa al vendedor una determinada suma de dinero, bien para ratificar su celebración (arras confirmatorias), bien para compensar el eventual perjuicio que ocasionaría el desistimiento de unos de los contratantes (arras penitenciales), o bien para sancionar el incumplimiento de quien impide la consumación del negocio (arras penales). La Jurisprudencia señala que si no se especifica en el contrato el tipo de arras, y de su lectura no es posible advertir cual fue la voluntad de las partes, han de reputarse como confirmatorias.
b) Promesa de compraventa
Las negociaciones preliminares en ocasiones desembocan en un precontrato en virtud del cual las partes se comprometen a celebrar otro cuyas bases dejan definidas. El art. 1.451 del C.C. prevé una figura precontractual con la denominación de promesa de compraventa que, de ser recíprocamente aceptada y contener la conformidad de las partes en la cosa y en el precio, da derecho a las partes a reclamare el cumplimiento del contrato.
c) Opción de compra
Se trata de un precontrato en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. El ejemplo más común se produce en las opciones de compra vinculadas a contratos de arrendamiento.