Contrato de Compraventa: Concepto y características - INUR | Abogados
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El Contrato de Compraventa (parte I)

todo lo que necesitas saber sobre el contrato de compraventa

El Contrato de Compraventa (parte I)

El contrato de compraventa se encuentra regulado en los arts. 1.445 a 1.537 del Código Civil (en adelante C.C.)

A través del mismo uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Se trata del negocio jurídico por excelencia del sector inmobiliario. El promotor o dueño puede comercializar directamente el producto inmobiliario, o bien puede plantearse la posibilidad de recabar los servicios de un intermediario.

Concepto y características del Contrato de Compraventa

Pueden identificarse tres características principales que delimitan este contrato:

a) La compraventa es un contrato consensual: El contrato existe (se perfecciona) desde que existe consentimiento (oferta y aceptación), aunque no se haya hecho aún la entrega de la cosa ni el pago del precio (que son las obligaciones que deberán cumplir las partes en la fase de consumación del contrato).

b) La compraventa es un contrato bilateral: En el que las obligaciones (entrega de la cosa y pago del precio) resultan recíprocas y sinalagmáticas (una es causa de la otra, y viceversa).

c) La compraventa es un contrato traslativo del dominio: En cuanto que se configura como el título más idóneo, en la práctica, para transmitir la propiedad.

 

Capacidad y prohibiciones para contratar en la compraventa

 

En la compraventa, al igual que en el resto de contratos, para que sea válido y eficaz, es necesario que las partes contratantes tengan la capacidad requerida por la Ley para contratar u obligarse, y que, además, no recaiga sobre ellos ninguna prohibición a la capacidad de disposición o limitación. En tal sentido se pronuncia el art. 1.457 del C.C., que establece que podrán celebrar el contrato de compraventa:

a) “Todas las personas a quienes dicho Código autoriza para obligarse, (…)”

Por lo que, a sensu contrario, no podrán hacerlo los que no tienen la capacidad general para contratar, esto es, aquellos a que se refiere el art. 1.263 del C.C.: los menores no emancipados y los incapacitados.

b) “(…) salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes”.

Concretamente se refiere al art. 1.459 del C.C. que no contiene, en sentido estricto, excepciones a aquella regla general de capacidad, sino prohibiciones, pues a las personas mencionadas en el mismo les está prohibida la celebración siempre que se den las circunstancias especiales prevenidas legalmente y precisamente por razón de su concurrencia en ellas, para evitar situaciones de abuso de derecho. Tales personas, señaladas en el art. 1.459 del C.C., que no podrán comprar, son las siguientes:

  • El tutor, a quién el C.C. prohíbe la compra de los bienes de la/s persona/s que está/n bajo su tutela.
  • Los mandatarios encargados de la administración o enajenación de los bienes no pueden comprarlos.
  • Los albaceas, quienes no pueden comprar los bienes confiados a su cargo.
  • Los empleados públicos, a quienes se les prohíbe la compra de los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, cuya administración les ha sido encargada. Tal prohibición afecta también a los Jueces y peritos que de cualquier modo interviniesen en la venta.
  • Las personas encargadas de la Administración de Justicia. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, no podrán adquirir los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejerzan sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. La prohibición descrita comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.

 

conoce cuáles son los elementos en el contrato de compraventa

 

Elementos esenciales del Contrato de Compraventa

 

Los elementos esenciales del contrato de compraventa son el objeto, el precio y el consentimiento (anteriormente analizado).

El objeto:

Pueden ser objeto del contrato de compraventa tanto las cosas corporales como las incorporales. El objeto puede existir al celebrarse el contrato o puede ser una cosa futura (por ejemplo, una vivienda en construcción). En cualquier caso, su comercio debe ser lícito (por ejemplo, estarían excluidos los bienes demaniales), y tiene que consistir en un objeto determinado o determinable.

El precio:

Se puede definir como aquella contraprestación que el comprador está obligado a entregar a cambio de la cosa objeto del contrato. El art. 1.445 del C.C. dice que el precio en la compraventa debe ser cierto en dinero o signo que lo represente, pero no obliga a que cuantitativamente se determine en el momento de la celebración del contrato. Lo que el C.C. no permite es que haya necesidad de un acuerdo posterior para fijarlo, pues entonces no se entendería perfeccionada la compraventa, ni que su señalamiento se deje al arbitrio de uno de los contratantes. En cambio, autoriza a éstos para que pacten en el contrato de compraventa el procedimiento mediante el cual el precio se determinará sin influencia de sus voluntades (por ejemplo, el que fije un perito, el precio medio que registros oficiales, etc.).

Por otro lado, el pago puede ser parte en dinero y parte en especie. No obstante, en tales casos la calificación del contrato se realizará atendiendo a la intención manifiesta de los contratantes, a efectos de distinguir si estamos ante un negocio de compraventa o de permuta. Y si no consta tal intención, se tendrá en cuenta el montante de dinero entregado, calificándolo como permuta si el valor de la cosa dada excede al del dinero, y como compraventa en caso contrario.

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