El contrato de arrendamiento de obra en el ámbito del derecho inmobiliario
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El contrato de arrendamiento de obra en el ámbito del derecho inmobiliario

hablamos sobre el contrato de arrendamiento y todo lo que necesitas saber

El contrato de arrendamiento de obra en el ámbito del derecho inmobiliario

En el ámbito del Derecho Inmobiliario uno de los principales contratos es el de arrendamiento de obra, cuyo análisis obliga a acudir a distintas normas.

El precepto esencial viene constituido por el art. 1.544 del Código Civil (en adelante C.C.), que define el citado contrato como aquel en que el contratista se obliga frente al comitente a ejecutar una obra a cambio de un precio cierto.

Objeto del contrato de arrendamiento de obra inmobiliaria 

El contrato de arrendamiento obra inmobiliaria puede tener por objeto la construcción de edificios de nueva planta, la realización de trabajos que modifiquen la forma del terreno, así como la reforma, reparación, conservación o demolición de edificios. En cualquier caso, es objeto del contrato el “resultado” comprometido por el contratista frente al promotor que, a su vez, se obliga a pagar un precio cierto.

Sujetos del contrato

El contrato de arrendamiento de obra es un negocio jurídico oneroso, consensual, bilateral, y de tracto sucesivo, en que intervienen: a) el promotor (también llamado dueño o comitente); y b) el constructor (también llamado contratista).

Aunque el contrato de arrendamiento obra no se encuentra específicamente regulado en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), sí se definen en ella las principales obligaciones de los agentes que intervienen o son partes en el mismo.

conoce cuáles son las obligaciones del promotor en un contrato de arrendamiento

conoce cuáles son las obligaciones del constructor

firma del contrato de arrendamiento

 

Elementos del contrato de arrendamiento

 

  • La obra

 Debe ser posible física y jurídicamente, determinada con relación a un proyecto o a las prescripciones técnicas que le sean exigibles.

  • El precio

Puede consistir en una prestación de cualquier clase, aunque comúnmente consiste en dinero. En la práctica resulta habitual que el promotor vaya realizando pagos a cuenta del precio final que normalmente responden a unidades de obra efectivamente realizadas y aprobadas por la Dirección Facultativa a través de certificaciones de obra, aplicándose retenciones a devolver a abonar a la recepción definitiva de la obra. Igualmente se suele pactar que el contratista no pueda aumentar el precio estipulado en el contrato aunque se hayan visto incrementados sus costes, excepto por los incrementos derivados de unidades de obra introducidas como consecuencia de la modificación de Proyecto autorizadas por el promotor.

  • Plazo de ejecución 

Los plazos de inicio y finalización de obras suelen articularse como elemento esencial del contrato, siendo habitual pactar penalizaciones e incluso facultad de resolver el contrato en caso de demoras o incumplimientos en el plazo de ejecución. No supondrá demora los casos en que el retraso se considere justificado tal y como establece el art. 1.105 del C.C., a cuyo tenor nadie responderá de aquellos sucesos que no hayan podido preverse o que, previstos, fueran inevitables (supuestos de fuerza mayor, como huelgas del sector de la construcción entre otros).

 

Nacimiento y extinción del contrato de arrendamiento

 

El contrato se perfecciona cuando existe consentimiento sobre la obra a realizar y su precio, siendo la práctica habitual y del todo aconsejable formalizarlo por escrito, a pesar de la libertad de forma reconocida por el art. 1278 del C.C.

Por su parte, en cuanto a la extinción del contrato, además de las causas generales que afectan a cualquier tipo de negocio, como lo es el cumplimiento de la obligación o la terminación del plazo concertado, el Código Civil reconoce dos causas peculiares de extinción del contrato de arrendamiento de obra, a saber:

El desistimiento del comitente: El art. 1.594 del C.C. permite el desistimiento del comitente aunque la obra se haya comenzado, si bien le impone la obligación del indemnizar al contratista de todos sus gastos, de su trabajo y del beneficio que hubiera podido obtener de la obra.

La muerte del contratista: Según el art. 1.595 del C.C., la muerte del contratista es causa de rescisión del contrato si la obra se le encargó por razón de sus cualidades personales. En este caso el comitente debe abonar a los herederos del contratista, en proporción al precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales se reporte algún beneficio.

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