La edificación y posterior comercialización de inmuebles (venta, arrendamiento, etc.) constituye uno de los principales sectores económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad. Su regulación legal se encuentra doblemente vinculada al urbanismo (obtención de licencias) y al Derecho Inmobiliario (identificación de intervinientes, obligaciones, garantías, etc.).
Código técnico de la edificación y ley de ordenación de la edificación
En nuestro sistema jurídico, de conformidad el art. 33.2 de la Constitución Española, la edificación es considerada como un derecho pero también como un deber, como una plasmación jurídica más del contenido estatutario del derecho de propiedad.
La norma básica estatal que impone el deber de edificar es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU/15), cuyo art. 17.1 establece que “en el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable”.
La misma norma prevé que el incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos en la Ley habilitará para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosa, sin perjuicio de que la legislación sobre ordenación territorial y urbanística pueda establecer otras consecuencias.
Por su parte, en el ámbito de la Comunidad Valenciana rige la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), cuyo art. 179 establece, en determinados casos, la obligación de iniciar la edificación en unos plazos concretos, entrando en juego, en caso de incumplimiento, el régimen de edificación y rehabilitación forzosa en sustitución del propietario regulado en los arts. 184 y ss. de la LOTUP.
Normativa aplicable a la edificación
La normativa estatal aplicable a la edificación – desde la perspectiva del Derecho Inmobiliario – viene constituida por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que se ha desarrollado en lo que respecta a los aspectos técnicos por el Código Técnico de la Edificación, aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo. En el ámbito de la Comunidad Valenciana rige igualmente, como desarrollo de la LOE, la Ley 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (LOFCE).
Ámbito de aplicación de la LOE
El ámbito de aplicación de la LOE se limita a las edificaciones (art. 2.2). Dicho lo cual, lo primero que debemos hacer es distinguir el término «edificación» de los de «construcción» o «instalación», dado que, pese a la compleja delimitación conceptual existente, su distinción resulta esencial a la hora de determinar, por ejemplo, el régimen jurídico aplicable a los agentes intervinientes en el ámbito del derecho inmobiliario privado (LOE o Código Civil).
El término construcción es el más amplio y abarca al de edificación, lo que significa que:
Todas las edificaciones son construcciones, pero no todas las construcciones son edificaciones.
Por ejemplo, las piscinas o las barbacoas de obra tienen la consideración de construcciones, pero no de edificaciones.
A efectos de clarificar la cuestión podemos acudir al art. 2.2 de la LOE, que concreta el tipo de obras que tienen la consideración de edificación. Asimismo, numerosas Sentencias del orden jurisdiccional penal han puesto de relieve las diferencias existentes entre sendos términos (construcción y edificación), con ocasión del análisis de la redacción del art. 319 del Código Penal antes de la reforma operada por la Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio.
Entre ellas se encuentra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de junio de 2001, a cuyo tenor:
Construir significa fabricar, erigir, edificar y hacer de nuevo una cosa, y edificar significa fabricar y haber un edificio, entendiendo por tal toda la obra o fábrica construida para habitación, vivienda, o para otros usos análogos.
Por su parte, la implantación de instalaciones comprende aquellas actuaciones que incorporan a la obra civil elementos estables y configuradores de la misma, tales como los gasoductos o las instalaciones de radiocomunicación.
Contenido de la LOE
Los arts. 3 a 7 de la LOE establecen los aspectos generales relativos a: a) los requisitos básicos de la edificación que deben satisfacerse: b) el proyecto técnico; c) las licencias urbanísticas y autorizaciones administrativas; d) la recepción de la obra; y e) la documentación de la obra ejecutada.
Los arts. 8 a 16 de la LOE distinguen los distintos agentes intervinientes y destinatarios del proceso de edificación que, con carácter general, son los siguientes: a) el promotor; b) el proyectista; c) el constructor; d) el director de la obra; e) el director de la ejecución de la obra; f) las entidades y laboratorios de calidad en la edificación; g) los suministradores de productos; y h) los propietarios y usuarios, destinatarios finales de las edificaciones.
El art. 17 de la LOE señala la responsabilidad civil de los agentes intervinientes, fijando los siguientes plazos de garantía: a) 10 años por defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; b) 3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente); y c) 1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Por su parte, el art. 18 de la LOE establece que las acciones para exigir responsabilidad prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan los daños. En síntesis, los daños, para su reclamación, deberán de producirse dentro de los plazos decenal, trienal y anual, según los casos enumerados. Y durante estos plazos de garantía, se podrán ejercitar las acciones contra los intervinientes responsables dentro del plazo de dos años desde que se produzcan los daños.
Finalmente, en cuanto a la exigencia de responsabilidad, cuando no pueda individualizarse la causa de los daños materiales o cuando no pueda precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.