{"id":21778,"date":"2019-04-11T13:25:30","date_gmt":"2019-04-11T12:25:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.inurabogados.es\/?p=21778"},"modified":"2019-04-11T13:28:01","modified_gmt":"2019-04-11T12:28:01","slug":"edificacion-marco-legal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/edificacion-marco-legal\/","title":{"rendered":"La Edificaci\u00f3n: Marco Legal"},"content":{"rendered":"

La edificaci\u00f3n y posterior comercializaci\u00f3n de inmuebles (venta, arrendamiento, etc.) constituye uno de los principales sectores econ\u00f3micos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad. Su regulaci\u00f3n legal se encuentra doblemente vinculada al urbanismo<\/span><\/strong><\/a> (obtenci\u00f3n de licencias) y al Derecho Inmobiliario (identificaci\u00f3n de intervinientes, obligaciones, garant\u00edas, etc.).<\/p>\n

C\u00f3digo t\u00e9cnico de la edificaci\u00f3n y ley de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n<\/h2>\n

En nuestro sistema jur\u00eddico, de conformidad el art. 33.2 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola<\/strong>, la edificaci\u00f3n es considerada como un derecho pero tambi\u00e9n como un deber<\/strong>, como una plasmaci\u00f3n jur\u00eddica m\u00e1s del contenido estatutario del derecho de propiedad.<\/p>\n

La norma b\u00e1sica estatal que impone el deber de edificar es el Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana (TRLSRU\/15), cuyo art. 17.1<\/strong> establece que \u201cen el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable<\/strong>\u201d.<\/p>\n

La misma norma prev\u00e9 que el incumplimiento de los deberes de edificaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n previstos en la Ley habilitar\u00e1 para la expropiaci\u00f3n por incumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad o la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de venta o sustituci\u00f3n forzosa, sin perjuicio de que la legislaci\u00f3n sobre ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica pueda establecer otras consecuencias.<\/p>\n

Por su parte, en el \u00e1mbito de la Comunidad Valenciana rige la Ley 5\/2014, de 25 de julio<\/strong>, de la Generalitat, de Ordenaci\u00f3n del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), cuyo art. 179 establece, en determinados casos, la obligaci\u00f3n de iniciar la edificaci\u00f3n en unos plazos concretos<\/strong>, entrando en juego, en caso de incumplimiento, el r\u00e9gimen de edificaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n forzosa en sustituci\u00f3n del propietario regulado en los arts. 184 y ss. de la LOTUP.<\/p>\n

Normativa aplicable a la edificaci\u00f3n<\/h3>\n

 <\/p>\n

La normativa estatal aplicable a la edificaci\u00f3n \u2013 desde la perspectiva del Real Estate Law<\/a> <\/span><\/strong>\u2013 viene constituida por la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE),<\/strong> que se ha desarrollado en lo que respecta a los aspectos t\u00e9cnicos por el C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n, aprobado por Real Decreto 314\/2006, de 17 de marzo. En el \u00e1mbito de la Comunidad Valenciana rige igualmente, como desarrollo de la LOE, la Ley 3\/2004, de 30 de junio, de Ordenaci\u00f3n y Fomento de la Calidad de la Edificaci\u00f3n (LOFCE)<\/strong>.<\/p>\n

\"hablamos<\/p>\n

\u00c1mbito de aplicaci\u00f3n de la LOE<\/h3>\n

 <\/p>\n

El \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la LOE se limita a las edificaciones (art. 2.2). Dicho lo cual, lo primero que debemos hacer es distinguir el t\u00e9rmino \u00abedificaci\u00f3n\u00bb de los de \u00abconstrucci\u00f3n\u00bb o \u00abinstalaci\u00f3n\u00bb, dado que, pese a la compleja delimitaci\u00f3n conceptual existente, su distinci\u00f3n resulta esencial a la hora de determinar, por ejemplo, el r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable a los agentes intervinientes en el \u00e1mbito del derecho inmobiliario privado (LOE o C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

El t\u00e9rmino construcci\u00f3n<\/strong> es el m\u00e1s amplio y abarca al de edificaci\u00f3n<\/strong>, lo que significa que:<\/p>\n

Todas las edificaciones son construcciones, pero no todas las construcciones son edificaciones.<\/p><\/blockquote>\n

Por ejemplo, las piscinas o las barbacoas de obra tienen la consideraci\u00f3n de construcciones, pero no de edificaciones.<\/p>\n

A efectos de clarificar la cuesti\u00f3n podemos acudir al art. 2.2 de la LOE, que concreta el tipo de obras que tienen la consideraci\u00f3n de edificaci\u00f3n. Asimismo, numerosas Sentencias del orden jurisdiccional penal han puesto de relieve las diferencias existentes entre sendos t\u00e9rminos (construcci\u00f3n y edificaci\u00f3n), con ocasi\u00f3n del an\u00e1lisis de la redacci\u00f3n del art. 319 del C\u00f3digo Penal antes de la reforma operada por la Ley Org\u00e1nica 5\/2010, de 22 de junio.<\/p>\n

Entre ellas se encuentra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de junio de 2001<\/strong>, a cuyo tenor:<\/p>\n

Construir significa fabricar, erigir, edificar y hacer de nuevo una cosa, y edificar significa fabricar y haber un edificio, entendiendo por tal toda la obra o f\u00e1brica construida para habitaci\u00f3n, vivienda, o para otros usos an\u00e1logos.<\/p>\n

Por su parte, la implantaci\u00f3n de instalaciones comprende aquellas actuaciones que incorporan a la obra civil elementos estables y configuradores de la misma, tales como los gasoductos o las instalaciones de radiocomunicaci\u00f3n.<\/p>\n

Contenido de la LOE<\/h3>\n

 <\/p>\n

Los arts. 3 a 7 de la LOE<\/strong> establecen los aspectos generales relativos a: a) los requisitos b\u00e1sicos de la edificaci\u00f3n que deben satisfacerse: b) el proyecto t\u00e9cnico; c) las licencias urban\u00edsticas y autorizaciones administrativas; d) la recepci\u00f3n de la obra; y e) la documentaci\u00f3n de la obra ejecutada.<\/p>\n

Los arts. 8 a 16 de la LOE<\/strong> distinguen los distintos agentes intervinientes y destinatarios del proceso de edificaci\u00f3n<\/strong> que, con car\u00e1cter general, son los siguientes: a) el promotor; b) el proyectista; c) el constructor; d) el director de la obra; e) el director de la ejecuci\u00f3n de la obra; f) las entidades y laboratorios de calidad en la edificaci\u00f3n; g) los suministradores de productos; y h) los propietarios y usuarios, destinatarios finales de las edificaciones.<\/p>\n

El art. 17 de la LOE<\/strong> se\u00f1ala la responsabilidad civil de los agentes intervinientes<\/strong>, fijando los siguientes plazos de garant\u00eda: a) 10 a\u00f1os por defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio; b) 3 a\u00f1os por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protecci\u00f3n del medio ambiente); y c) 1 a\u00f1o en relaci\u00f3n con los vicios o defectos de ejecuci\u00f3n que afecten a elementos de terminaci\u00f3n o acabado de las obras.<\/p>\n

Por su parte, el art. 18 de la LOE<\/strong> establece que las acciones para exigir responsabilidad prescribir\u00e1n en el plazo de dos a\u00f1os a contar desde que se produzcan los da\u00f1os.<\/strong> En s\u00edntesis, los da\u00f1os, para su reclamaci\u00f3n, deber\u00e1n de producirse dentro de los plazos decenal, trienal y anual, seg\u00fan los casos enumerados. Y durante estos plazos de garant\u00eda, se podr\u00e1n ejercitar las acciones contra los intervinientes responsables dentro del plazo de dos a\u00f1os desde que se produzcan los da\u00f1os.<\/p>\n

Finalmente, en cuanto a la exigencia de responsabilidad, cuando no pueda individualizarse la causa de los da\u00f1os materiales o cuando no pueda precisarse el grado de intervenci\u00f3n de cada agente en el da\u00f1o producido, la responsabilidad se exigir\u00e1 solidariamente.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La edificaci\u00f3n y posterior comercializaci\u00f3n de inmuebles (venta, arrendamiento, etc.) constituye uno de los principales sectores econ\u00f3micos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad. Su regulaci\u00f3n legal se encuentra doblemente vinculada al urbanismo (obtenci\u00f3n de licencias) y al Derecho Inmobiliario (identificaci\u00f3n de intervinientes, obligaciones, garant\u00edas, etc.). C\u00f3digo t\u00e9cnico de la edificaci\u00f3n y ley […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":21780,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[121],"tags":[126,125,124],"class_list":["post-21778","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho-urbanistico","tag-edificacion","tag-ley-de-ordenacion-de-la-edificacion","tag-loe"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21778","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21778"}],"version-history":[{"count":15,"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21778\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":21795,"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21778\/revisions\/21795"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/21780"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21778"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21778"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.inurabogados.es\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21778"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}